Иллюзия бума: почему рекордные ипотеки в Израиле маскируют глубокий кризис рынка недвижимости

На первый взгляд, израильский рынок недвижимости демонстрирует завидную устойчивость и даже рост. Согласно свежим данным Банка Израиля, в июле объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордных 11,563 млрд шекелей — это самый высокий показатель с декабря 2024 года. Однако ведущие аналитики и участники рынка призывают не поддаваться этой «оптической иллюзии». За внешне позитивными цифрами скрываются опасные тектонические сдвиги: резкий скачок отмен ранее заключенных сделок, вынужденный уход покупателей в дорогой сегмент небанковского кредитования и системный кризис управления отраслью.

Ипотечный рекорд как эхо прошлых лет: почему цифры обманчивы

Июльский показатель в 11,563 млрд шекелей превышает июньский результат на 4,58% (11,056 млрд шекелей) и на 8,27% — показатель июля прошлого года. С начала года совокупный объем выданных ипотек составил 68,7 млрд шекелей, что на 13% больше аналогичного периода прошлого года.

Однако в Ассоциации ипотечных консультантов категорически не согласны с тем, что эти данные свидетельствуют об оздоровлении рынка. Настоящая причина сегодняшнего всплеска — причинно-следственная связь с агрессивным маркетингом застройщиков в прошлом.

В 2023–2024 годах на фоне роста процентных ставок застройщики массово предлагали покупателям субсидированные схемы финансирования (такие как «80/20» или «90/10»), где покупатель вносил лишь 10–20% стоимости квартиры при подписании договора, а выплату оставшейся части откладывал на несколько лет — до момента сдачи дома. Сегодня, в 2026 году, эти дома достраиваются, и покупатели обязаны перечислить застройщикам оставшиеся 80% стоимости. Именно этот отложенный спрос прошлых лет сейчас отражается в банковской статистике как «рекордный объем новых ипотек». Реального притока новых покупателей на рынке нет.

Волна отмен и реальный спрос: статистика Минфина

Подтверждением того, что рынок далек от стабильности, служат официальные данные главного экономиста Министерства финансов. По состоянию на август 2026 года было зафиксировано 1 821 аннулирование сделок по покупке новых квартир от застройщиков, заключенных в период с 2023 по 2025 год. Это колоссальный рост на 41% по сравнению с предыдущим отчетом, опубликованным в январе.

Лидером по количеству отмен стал регион Беэр-Шева (475 расторгнутых договоров). При этом по сделкам, заключенным начиная с 2024 года, фиксируется тревожный рост отмен в самых востребованных и дорогих регионах — Тель-Авиве (2,7% отмен) и Иерусалиме (2,8%).

Хотя в июне в Израиле было продано 8 757 квартир (рост на 50% к июню прошлого года, когда рынок стагнировал из-за военной операции «Ам Калеви»), детальный анализ показывает, что по сравнению с июнем 2024 года объем сделок на свободном рынке не изменился. При этом продажи застройщиков на свободном рынке и вовсе сократились на 18%, а общие показатели июня 2026 года находятся в нижней трети многолетнего рейтинга продаж с начала 2000-х годов. Хуже ситуация была только в периоды Второй интифады.

Ловушка отложенного платежа и «серый» рынок ипотеки

Главная драма разворачивается вокруг тех покупателей, которые согласились на схемы «80/20» в 2023–2024 годах, но сегодня не могут получить одобрение на ипотеку в регулируемых коммерческих банках.

Банк Израиля жестко ограничивает коммерческие банки: ежемесячный платеж по ипотеке не может превышать 40% от располагаемого дохода семьи, а размер кредита ограничен 50% от стоимости имеющегося жилья (LTV). Кроме того, новые правила Банка Израиля, вступающие в силу в октябре, обязывают банки взвешивать кредиты с коэффициентом риска 100%, если ежемесячный платеж превышает 40% дохода, что сделает такие займы еще дороже.

Оказавшись перед угрозой драконовских штрафов за расторжение договора с застройщиком (которые составляют от 10% до 20% от стоимости квартиры), заемщики вынуждены обращаться в небанковский сектор кредитования. Здесь ставки достигают грабительских 10–12% годовых (против 5–6% в банках), но требования к заемщикам гораздо мягче.

Как выяснило расследование издания Globes, небанковские кредитные компании (такие как «Мимун Яшир», «Фризби» от группы «Карассо», «Лоан Уайз» и «Альбер») развернули агрессивную борьбу за ипотечных консультантов. Чтобы те направляли клиентов к ним, а не в банки, консультантам предлагают не только щедрые комиссии (0,5%–1% от сделки), но и полностью оплаченные поездки за границу — в Лас-Вегас, Нью-Йорк, Танзанию и на Ибицу. Это создает глубокий конфликт интересов, где заемщику рекомендуют самый дорогой и опасный кредит ради того, чтобы его консультант полетел в отпуск.

Специалисты предупреждают: в большинстве случаев заемщику, попавшему в ловушку схемы «80/20», финансово выгоднее расторгнуть договор и заплатить штраф застройщику, чем брать кабальный небанковский кредит под 12% годовых с огромными комиссиями за открытие дела и досрочное погашение.

Системный кризис управления и консолидация рынка

Генеральный директор девелоперской компании «Кардан Надалан» Амос Дабуш в интервью Globes указывает на глубокие системные проблемы, которые государство предпочитает игнорировать.

По его словам, корни кризиса уходят в 2015 год, когда правительство запустило программу субсидированного жилья «Цена для новосела» (Мехир ле-миштакен). Направив 100% лучших государственных земель под лотереи, Земельное управление Израиля (РАМИ) исчерпало свой качественный земельный фонд. Сегодня на тендеры выставляются малопривлекательные участки в периферийных городах, таких как Сдерот, Нетивот и Офаким, в то время как маркетинг земли в центре страны практически парализован.

Ситуацию усугубляют взрывной рост стоимости строительства, дефицит и дороговизна иностранных рабочих, а также произвол муниципальных властей, которые затягивают выдачу разрешений и требуют от застройщиков непомерные сборы на улучшение (хитель ашбаха).

Дабуш прогнозирует волну банкротств и поглощений. Мелкие застройщики, особенно в сфере городского обновления (проекты ТАМА 38), не справляются с бременем дорогого финансирования. Они вынуждены продавать свои проекты или искать партнерства с крупными игроками, обладающими достаточным капиталом.

Вынужденные скидки: шаг навстречу покупателю

В условиях падения реального спроса даже крупные игроки вынуждены идти на уступки. Так, строительный гигант «Аура», специализирующийся на городском обновлении, объявил о масштабной совместной акции с потребительским клубом силовиков «Хевер».

Компания выставила на продажу сотни квартир в пяти ключевых проектах в городах Хадера, Рамат-ха-Шарон, Рамат-Ган (район Рамат-Хен), Кирьят-Оно и Офаким со скидками до 10%, полным освобождением от привязки к индексу строительных цен и льготными условиями оплаты перед заселением. Обладая высокой маржинальностью бизнеса (более 20%), «Аура» может позволить себе такие скидки, однако для большинства средних застройщиков, обремененных долгами, подобные шаги находятся за гранью рентабельности.

Резюме для граждан: Текущие рекорды на рынке ипотек — это не признак экономического бума, а завершение финансового цикла прошлых лет. Покупателям следует проявлять предельную осторожность при согласии на маркетинговые акции застройщиков с отложенными платежами и тщательно проверять рекомендации ипотечных консультантов, которые могут действовать в личных интересах, продвигая дорогие небанковские кредиты.